Ficha del activo y del objetivo
Qué se compra y para qué: renta corta, renta tradicional, reventa en entrega o uso propio. El objetivo define todo el análisis.
El valor no es un número.
Es un rango defendible.
Opiniones de Valor Comercial y estrategia de comercialización para propiedades y desarrollos en Guadalajara y su Zona Metropolitana.
4
Servicios de estudio
13
Secciones de método
100
Índice de Decisión, escala 0-100
Servicios
Cuatro estudios. Un mismo estándar de rigor.
Del valor de una propiedad a la estructuración comercial completa de un desarrollo. Todos entregan rangos de valor, nunca un número único.
| Entregable |
Servicio I
Estudio de Valor
de una Propiedad $1,500/millón · piso $5,000 MXN Venta y renta · 100% anticipado |
Servicio II
Análisis
de Inversión $5,000 MXN fijo Preventa o entrega · 100% anticipado |
★ Antes de comprar
Servicio III
Estudio de Pre-Viabilidad
Comercial $50,000 MXN fijo 100% acreditable al IV en 90 días |
Servicio IV
Estudio de Estructuración
Comercial $95,000-$250,000 MXN Según potencial del terreno |
|---|---|---|---|---|
| Entregables base | ||||
| Rango de valor conservador · realista · aspiracional | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Comparables reales de la zona | 5-10 | ✓ | ✓ completo | ✓ completo |
| Índice de Decisión AUREON 0-100 con semáforo ✓/✗ | ✗ | ✓ | ✓ | ✗ |
| Anti-Perfil Diferenciador AUREON | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| PDF con marca AUREON | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Análisis de mercado | ||||
| Precio por m² promedio de la zona | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Competencia real preventa y entrega inmediata | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| CUS/COS: qué se puede desarrollar | ✗ | ✗ | ✓ | ✗ |
| Análisis de tipologías ✓/✗ | ✗ | ✗ | ✓ | ✓ |
| Análisis de amenidades ✓/✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✓ |
| Proyecciones financieras | ||||
| Proyección de rentas tradicional · Airbnb | ✓ | ✓ | ✗ | ✓ |
| Simulación financiera costo vs. utilidad | ✗ | ✗ | ✓ | ✗ |
| Escenario de estrés y matriz de riesgos | ✗ | ✓ | ✓ | ✗ |
| Estrategia comercial | ||||
| Perfil de comprador / inquilino ideal | ✓ | ✗ | ✗ | ✓ |
| Checklist de documentación y revisión de contrato | ✗ | ✓ | ✗ | ✗ |
| Planes de pago y escalación de precios por etapa | ✗ | ✗ | ✗ | ✓ |
| Metas de absorción por fase | ✗ | ✗ | ✗ | ✓ |
| Tiempo estimado de venta por nivel de precio | ✓ | ✗ | ✗ | ✗ |
| Simulador de Decisión Comercial interactivo (ver ejemplo) | ✗ | ✗ | ✓ | ✓ |
| Cotizar | Cotizar | Cotizar | Cotizar Servicio III | Cotizar |
Servicios I y II: 100% anticipado. Servicios III y IV: anticipo del 50% al firmar y 50% contra entrega. Propuestas con vigencia de 15 días. Precios en MXN.
Trece secciones.
Una decisión bien tomada.
El Estudio de Pre-Viabilidad Comercial desarma un proyecto antes de que exista: zona, competencia, producto, comprador y dinero. Cada sección responde una pregunta que cuesta millones ignorar.
Honorario: $50,000 MXN fijo. Si decides desarrollar, se acredita al 100% contra la Estructuración Comercial dentro de 90 días.
Zona y competencia
Portada
Identificación del proyecto, alcance del estudio y vigencia de la opinión.
Catalizador de zona
Obras, inversiones y dinámicas urbanas que empujan o frenan el valor del polígono.
Competencia en preventa
Quién vende sobre planos, a qué precio por m² y a qué ritmo real de absorción.
Competencia en entrega inmediata
El inventario terminado que compite hoy contra el proyecto: el rival silencioso.
Mapa de precios por m²
Cartografía de precios por corredor y por producto. Dónde está el techo y dónde el piso.
Producto y comprador
Tipologías ✓/✗
Qué unidades demanda la zona y cuáles no va a absorber, con recomendación explícita.
Amenidades ✓/✗
Qué amenidades pagan por sí mismas y cuáles solo encarecen el proyecto.
Buyer Persona
Perfil del comprador con mayor probabilidad de cierre: ingreso, motivo, crédito.
Diferenciador AUREON
Anti-Perfil
A quién no venderle: el comprador que consume mesa de ventas, genera fricción y termina cancelando.
Dinero y decisión
Rentas STR
Escenarios de renta corta (Airbnb, Booking) por tipología, con ocupación realista.
Rentas tradicionales
Rendimientos de renta larga por zona y producto, para el comprador-inversionista.
Financiamiento
Estructura de crédito disponible para el comprador objetivo y su efecto en la absorción.
Posicionamiento final
Precio de salida, narrativa comercial y estrategia de entrada al mercado. La síntesis.
Herramienta incluida · Servicios III y IV
El estudio no termina en un PDF. Termina en una herramienta viva.
Los Estudios de Pre-Viabilidad y de Estructuración Comercial incluyen el Simulador de Decisión Comercial, calibrado con los datos verificados de tu proyecto. Pruébalo aquí mismo: mueve los supuestos y mira reaccionar el veredicto.
Demostración · cifras ilustrativas
TIR aprox.31%
Margen27%
Equilibriomes 14
75
Índice de Decisión
Abrir el simulador de ejemplo
La versión completa corre escenarios guardados, matriz de riesgos, flujo de caja y punto de quiebre. La tuya se calibra con datos verificados de tu proyecto.
¿Entrar o no a esta preventa?
El Análisis de Inversión mira del lado de quien pone el dinero: audita la unidad, el precio, la constructora y el contrato antes de que firmes. Y responde con evidencia: invertir, invertir con condiciones o no invertir.
Mapa de riesgo · 6 semáforos
Desarrollador, entrega, legal, financiero, mercado y macro. Incluye la prueba de estrés: cuánto capital queda expuesto si la entrega se retrasa 12 meses.
Ventajas vs desventajas
Preventa contra entrega inmediata, ponderadas según tu objetivo: descuento y plusvalía frente a certeza y renta desde el día uno.
Documentación exigible
Checklist auditado ✓/✗: escritura libre de gravamen, licencia, régimen en condominio, planos, vehículo de los anticipos y cláusulas del contrato.
Análisis de precio
Precio por m² de entrada vs comparables, descuento real de preventa y curva de precios por etapa de obra. Siempre en rangos.
Análisis de competencia
Inventario en preventa y entrega inmediata del polígono, ritmo de absorción y precio relativo. Qué más compite por el mismo capital.
Modelo de negocio
ROI, cap rate, TIR, payback y flujo mensual según tu objetivo, cruzados contra el esquema de pago del desarrollador.
Índice de Decisión AUREON
Un score 0-100 que sintetiza riesgos, precio y retorno en un titular defendible, con semáforo: invertir, con condiciones o no invertir.
Escenarios comparativos
El mismo capital corrido por distintos momentos de entrada y estructuras de pago, lado a lado. Evidencia, no intuición.
Mismo desarrollo, mismo capital, tres momentos de entrada
Ejemplo ilustrativo con $3,000,000 MXN sobre un mismo proyecto. Cifras de muestra, no constituyen una Opinión de Valor Comercial.
| Variable | A · PozoPreventa temprana | B · Obra grisPreventa al 70% | C · Llave en manoEntrega inmediata |
|---|---|---|---|
| Descuento típico vs entrega | 20-30% | 10-15% | 0% |
| Riesgo de entrega | Alto | Medio | Nulo |
| Plusvalía por capturar | Máxima | Media | Ya capturada |
| Inicio de flujo de renta | 18-36 meses | 6-12 meses | Inmediato |
| Capital expuesto a obra | Alto | Parcial | Nulo |
| Perfil de inversionista | Tolerante al riesgo, horizonte largo | Equilibrado | Conservador, busca renta ya |
Ejes adicionales que el análisis puede cruzar: objetivo (renta corta, renta tradicional, reventa, uso propio) y estructura de pago (contado, crédito hipotecario, plan del desarrollador).
Inversión del estudio
Auditoría completa de una unidad: propiedad, precio, constructora, contrato, rentas e Índice de Decisión. Unidad adicional del mismo proyecto: $2,500 MXN. Pago 100% anticipado, propuesta con vigencia de 15 días.
$5,000 MXN · POR UNIDAD
Aviso: Los estudios y reportes generados bajo este sistema constituyen Opiniones de Valor Comercial con fines estratégicos de comercialización y no sustituyen un avalúo bancario, fiscal, catastral o judicial, ni asesoría legal, fiscal o financiera para la toma de decisiones de inversión.
Así se ve un análisis AUREON.
Arma un caso hipotético y observa cómo se compone nuestra inteligencia de valor. Es un ejercicio con cifras ilustrativas; el estudio real se construye con datos verificados de tu zona.
Tipo de inmueble
Superficie del inmueble
40 m²600 m²
Cotiza tu estudio en tres pasos.
Fórmulas públicas, sin sorpresas. El resultado es orientativo; la propuesta formal, con alcance detallado, tiene vigencia de 15 días.
¿Qué tipo de estudio necesitas?
Parámetros del proyecto
$1,500 por millón · piso $5,000 $6,000 MXN
No cobramos por lo que vas a construir, eso lo determina el estudio. Cobramos por el potencial que tu terreno ya tiene: superficie × CUS × 0.80 = m² vendibles potenciales. Honorario: $70,000 base + $25 por m² vendible · piso $95,000 · techo $250,000.
m²
m² vendibles potenciales: por capturar $95,000 MXN
Estimación orientativa
Resultado
Conservador
$0
Realista
$0
Referencia de propuesta
Aspiracional
$0
Estimación en MXN, orientativa y no vinculante. Los honorarios se confirman en la propuesta formal, con vigencia de 15 días. Servicios I y II: pago 100% anticipado · Servicios III y IV: anticipo 50% al firmar y 50% contra entrega.
Notas de método.
Tres criterios que gobiernan cada estudio AUREON. Si vas a contratar inteligencia de mercado, aquí o donde sea, te conviene conocerlos.
¿Por qué un rango y no un número?
Un número único es precisión falsa. El valor de un inmueble no es un punto: es una distribución que depende de quién compra, con qué prisa se vende y qué inventario compite ese mes. Por eso cada estudio AUREON entrega tres escenarios (conservador, realista y aspiracional) y tres precios operativos: el de salida, el de cierre estimado y el no recomendable.
El rango no es indecisión: es instrumento. El precio de salida ancla la negociación arriba sin sacar la propiedad del radar de los compradores reales; el conservador te dice cuánto margen tienes antes de que vender empiece a costarte. Quien te promete un número exacto te está vendiendo certeza que el mercado no ofrece.
El Anti-Perfil: a quién no venderle
Todo estudio de mercado define un Buyer Persona. Casi ninguno define lo contrario: el comprador que parece demanda pero se comporta como costo. Satura la mesa de ventas sin cerrar, exige descuentos que rompen la lista de precios, se cae en firma y deja detrás una unidad quemada y un asesor desgastado.
El Anti-Perfil AUREON lo describe con la misma seriedad que al comprador objetivo: motivo de visita, patrón de negociación, señales tempranas en mesa de ventas. Excluirlo del targeting no reduce la demanda; protege el ritmo de absorción y la integridad de precios, que es donde un desarrollo gana o pierde millones.
Preventa y terminadas: dos mercados que no se mezclan
El precio por m² de una preventa y el de una propiedad terminada no son comparables, aunque estén en la misma cuadra. La preventa incorpora financiamiento del desarrollador, riesgo de entrega y un comprador distinto; la terminada se pesa contra inventario que se puede visitar hoy. Promediarlos produce un número que no describe a ninguno de los dos mercados.
Por eso separamos siempre ambos mercados en el análisis: las propiedades terminadas se comparan contra inventario visitable hoy, y la preventa se releva aparte, proyecto por proyecto, con precios de mesa de ventas. Cuando veas un promedio de zona que mezcla ambos, pregunta qué está midiendo. Probablemente nada.
Contacto
Hablemos de tu proyecto.
Cuéntame qué decisión tienes enfrente. Respondo personalmente en menos de 24 horas hábiles.
- Fundador Luis Alberto Valle Compean
- Correo aureongdl@gmail.com
- WhatsApp +52 33 1440 9826
- Zona de operación Guadalajara y Zona Metropolitana · Jalisco, México
Tu solicitud está lista.
Respuesta en menos de 24 horas hábiles.